Rakstu

15 Nekustamā īpašuma aģentu noslēpumi

top-leaderboard-limit '>

Nekustamā īpašuma aģentiem ir milzīga loma vienā no vissvarīgākajiem finanšu lēmumiem mūsu dzīvē. Kad runa ir par pirkšanu, pārdošanu, iznomāšanu vai iznomāšanu, viņi ir tie, kas mūs gāž procesā, kuru var raksturot tikai kā milzīgu. Mēs sarunājāmies ar nedaudziem aģentiem visā valstī, lai uzzinātu vairāk par viņu tirdzniecības trikiem - un šajā laikā mēs jums izvēlējāmies dažus padomus.


1. Noziedznieki ir slikti. Bērni ir sliktāki.

Ne tikai pilsētas leģenda ir tāda, ka noziedznieki apmeklēs atvērto durvju dienas, lai viņiem parādītu zādzību. Kolorādo nekustamo īpašumu nekustamais īpašnieks Krips Ēriksons sacīja, ka šie incidenti notiek viļņos, un dažreiz noziegumam ir īpaši specifisks mērķis, piemēram, recepšu medikamenti zāļu kabinetā. Tomēr viņš teica, ka noziedznieki nav vienīgie, par kuriem jāuztraucas atvērto durvju laikā. 'Pārliecinoši lielākā problēma ir pāri ar maziem bērniem, kuri viņus neskatās,' saka Ēriksons. 'Ir nodarīti lieli zaudējumi.'

2. Kad tas nāk uz iestudējumu, viņiem ir daudz triku.

Šokolādes mikroshēmu izsmidzināšanas aerosols var būt klišeja, taču nekustamo īpašumu tirdzniecības pārstāvji, ar kuriem mēs runājām, uzsvēra mūziku un interjera dizainu, iegūstot īpašumu, kas gatavs demonstrēšanai. Papildus nedaudz svaigi uzpampušam popkornam Ēriksons saka, ka viņš spēlē zemas taustiņa melodijas, kuras apmeklētāji nezinās (lai izvairītos no sliktām asociācijām ar noteiktu dziesmu). Monika Vebstere, kura strādā Ņujorkā un Griničā, Konektikutas štatā, saka, ka viņas muzikālais pavadījums ir atkarīgs no īpašuma: “Ja man ir 6 miljonu dolāru skaista, pavisam jauna konstrukcija, kas ir ļoti kosmopolītiska un metropolīta, es spēlēšu citādi mūzika nekā tad, ja man ir 1875. gada Old Greenwich māja. Viss ir atkarīgs. ”

Vebstere saka, ka viņa arī iesaka citiem aģentiem izvest suņus no mājas, pirms laika ieslēgt apgaismojumu, pārliecināties, ka cilvēki iet gar durvīm, nevis garāžu, un vajadzības gadījumā depersonalizēt, lai potenciālie pircēji varētu iedomāties sevi šajā telpā.

3. VIŅI NEVAR TEIKT, KA ĪPAŠUMS IR SPOKĀTS.

Aģentam vai brokerim nav atļauts “stigmatizēt” īpašumu, kas var ietvert arī domu, ka māja tiek vajāta. Pārdevējiem un viņu aģentiem ir jāatklāj materiāli defekti, taču spocīgus notikumus var noklusēt. Ja jūs esat patiešām ziņkārīgs, kaimiņi bieži ir lielisks resurss. Ēriksons saka, ka viņš potenciālajiem pircējiem liek meklēt Google īpašumu un pārbaudīt apgabala šerifa vietni, vai tajā nav ziņu, noziedzīgas darbības vai būvatļauju, kas saistīta ar adresi.


4. VIŅI ZVANI 24/7.

Dažās stundās aģentu darbs ir vienāds pārdevējs un terapeits. 'Man ir bijuši daudz pusnakts tālruņa zvani ar kādu, kurš šņukst līnijas otrā galā,' saka Ēriksons. Vebstere piekrīt: 'Es sevi saucu par psihologu,' viņa saka. 'Mēs atrodamies cilvēku guļamistabās!' Katrs aģents runāja par grūtībām sagādāt cilvēkiem prieku mājas atrašanas vidē ar lielu stresu. Vārds “kompromiss” radās ļoti daudz, un tas attiecas gan uz pārstāvja un pircēja / pārdevēja attiecībām, gan uz pašu pircēju / pārdevēju starpā. Ēriksons saka, ka, saskaroties ar pāri, viņš liek viņiem atsevišķi pierakstīt to, ko viņi meklē mājās. 'Dažreiz viņi atrodas vienā lapā, un dažreiz nav,' viņš saka.

5. MAZAS SLĪPES VAR IZMAKSĀT TĀM GIGUS.

Vebsters saka, ka grūtākā darba daļa ir uzzināt, ko pircēji un pārdevēji patiešām vēlas, un pārvaldīt viņu cerības. Pārdevēja apmierināšana var būt tikpat svarīga kā saraksta pilnveidošana. Reiz pēc 10 miljonu dolāru vērta saraksta parādīšanas Vebsters tika atlaists, jo viņš nekavējoties nezvanīja īpašniekam. 'Mūsu darbs ir ļoti intensīvs,' viņa saka. 'Mēs vienmēr esam pirmajās līnijās. Vienmēr. ”



6. VIŅI REDZ CILVĒKU EMOCIJAS EKSTRĒMUS.

iStock

kur bija labi, slikti un neglīti filmēti

Dallasas nekustamo īpašumu mākleris Pols Makmahons saka: “Mēs strādājam ar cilvēkiem visos dzīves posmos, gan labos, gan sliktos ... Māju pārdošana un pirkšana gandrīz vienmēr ir emocionāls kalniņi, un mēs esam kopā ar klientiem ik uz soļa. Mēs runājam ar cilvēkiem, kad viņi ir ekstāzē, sašutuši, satraukti un sakauti. ”

7. VIŅI RUNĀ SAVU VALODU.

Ir prasme izveidot perfektu, ierobežota rakstura pārdošanu. Ēriksons saka, ka dažas lietas, no kurām jāpievērš uzmanība, ir “burvīga” (aka “maza”), “mājīga” (“būda, kas drīz nokritīs”) vai “nobriedusi ainava”, kas bieži nozīmē, ka ir nokaltuši koki, kuriem būs nepieciešams jārisina. Virdžīnijas aģente Sāra Marčēse piebilst, ka 'potenciāls' nozīmē, ka tas ir vecs un sabrūk, 'ilgi neizturēs' nozīmē, ka tas jau ir bijis tirgū pārāk ilgi, un 'motivēts pārdevējs' nozīmē, ka tas ir pārspīlēts un jebkurš piedāvājums ir labs.

8. Viņiem ir vajadzīga pārdošana.

Lielākā daļa aģentu ir neatkarīgi darbuzņēmēji, kas strādā pie brokeriem, un viņiem maksā tikai par komisijām, kas nozīmē, ka viņi pelna naudu tikai tad, kad darījums tiek slēgts. Aģenti parasti veido no 5 līdz 7 procentiem, un atkarībā no štata šī summa tiek novirzīta saraksta aģenta brokerim vai to var sadalīt starp pircēja un pārdevēja aģenta brokeriem. Nomas komisijas maksas ir atšķirīgas, taču tās parasti ir no 40 līdz 100 procentiem no viena mēneša īres maksas.

9. TIEŠĀM VIŅIEM VIENMĒR IR jāaizver.

iStock

Ņemot vērā šo finanšu struktūru, nav brīnums, ka aģenti darīs visu iespējamo, lai nodrošinātu pārdošanu. Aģenti to visu ir redzējuši un visu izdarījuši. Makmahonam ir viens stāsts par distances veikšanu: “Reiz es devos pārgājienā pa kalnu Kanādā, cenšoties panākt, lai darījums telefonā nesadalās. Tumsa, tāpēc sarunas laikā man bija jāizmanto tālruņa lukturītis. Kamēr es sarunājos ar otru aģentu, es dzirdēju, kā svainis teica sievai, lai viņa neuztraucas, bet kalnā bija lāči. Man bija vairāk relaksējošu atvaļinājuma dienu. ”

10. VIŅI GRIB, KA JUMS sagatavojas.

Tas palīdz, ja klienti ir izpildījuši mājasdarbus. Jau pašā procesa sākumā Vebsters klientiem izsniedz veidlapu, kurā aprakstīti visi procesa soļi, lai sagatavotu viņus gaidāmajam. Tas, ka viņiem ir svarīgi sakārtot finanses, noteikt budžetu un saņemt iepriekšēju apstiprinājumu hipotēkai, palīdz noteikt reālistiskas cerības. (Lielākā daļa pārdevēju tik un tā neizskatīs piedāvājumu bez iepriekšējas apstiprināšanas vēstules.)

Viņi arī vēlas, lai jūs zinātu savas robežas. Gan Maršēze, gan Ēriksons saka, ka viena no lielākajām nekustamā īpašuma kļūdām, ko cilvēki pieļauj, ir mēģinājums patstāvīgi tikt galā ar pirkšanu vai pārdošanu. Pārdevēji bieži nezina, kā pareizi noteikt cenu savai mājai, un neparedz darbu, kas saistīts ar aizdevējiem, vērtētājiem, advokātiem, inspektoriem un pircējiem.

11. CENAS CENAS NAV ARBITRĀRĀ.

iStock

Aģenti cenu mājām nosaka, pamatojoties uz salīdzināmiem īpašumiem apkārtnē un prognozēm par tirgus virzību gan plašā mērogā, gan sezonās. Aģents veiks “salīdzinošo tirgus analīzi”, kas apkopo aktīvos sarakstus, kā arī tos, kuri vēl nav iekļauti vai ir noslēgti saskaņā ar līgumu, un pēc tam novērtē tādas lietas kā struktūras vecums, atjaunošanas darbi, partijas lielums, skati un apkārtne.

Sezonas tendences ietekmē arī pārdevēju izredzes. Piemēram, Ēriksons pastāstīja, ka lietas palēninās pēc ceturtā jūlija, kad cilvēki sāk domāt par skolas darbības sākšanu un ne vienmēr vēlas pārvietoties.

Pēc MacMahon domām, tas ir par saldu vietu atrašanu, kas maksimāli palielina pārdevēja peļņu, bet nav pārāk augsta. Lai iegūtu hipotēku, īpašumam ir jānokārto novērtējuma ziņojums. Bankas nepagarinās hipotēkas pārdošanas cenām, kas ārkārtīgi novirzās no novērtējumiem - politikas, kas lemj daudzus pārdošanas gadījumus. Novērtējumi arī palīdz pasargāt pircējus no pārāk lielas samaksas par mājām tikai tāpēc, lai atklātu, ka viņi ir dziļi zem ūdens, izmantojot hipotēku.

12. Ja esat atradis īpašumu, kas jums patīk, PALĪDZ AR ROKĀ RAKSTĪTĀM VĒSTULĒM.

Ja pārdevējs piedāvā konkurējošus piedāvājumus, vēstules, fotoattēli vai videoklipi var ietekmēt viņu lēmumu. Šie simpātijas par jūsu mīlestību pret īpašumu var atšķirt jūsu piedāvājumu no iepakojuma vai vienkārši mazināt pārdevēju bažas par to, kas notiks ar īpašumu, kad viņi būs pārcēlušies. 'Gudrākais, ko es varētu darīt, būtu pateikt pircējam:' Uzrakstiet vēstuli un sakiet, ka jūs šo māju nenojaucat ',' saka Vebsters. Maršēze rakstīja, ka ir pazīstama pārdevēja, kas ir pieņēmusi piedāvājumu, pamatojoties uz sirsnīgu piezīmi, pat ja tas nebija labākais finansiālais solis. 'Nekad nenovērtējiet par zemu emocionālās pieķeršanās spēku,' viņa rakstīja. 'Tas paceļ galvu tik daudzos veidos.'

13. BET Dievišķā iejaukšanās arī var palīdzēt.

Šī nav vienīgā taktika, ko pircēji var izmantot īpašuma aizsardzībai. Ēriksons saka, ka pircēji dažreiz tieši sazinās ar pārdevējiem - viņš neiesaka šo ceļu, bet atzīst, ka tas var izdoties. Vebsters mums stāsta, ka ir arī salīdzinoši nesenais māņticība, kurā pircēji un pārdevēji ierok Svētā Jāzepa statuju, lai palīdzētu procesam.

kas notika ar izrādi jericho

Maršēze rakstīja, ka ir redzējusi, kā pircēji “pameklē” noteiktas saraksta vietas, sazinās ar māju īpašniekiem no zila gaisa un vaicā, vai viņi ir ieinteresēti pārdot, un pat iesniedz rezerves piedāvājumus, ja darījums ar citu pircēju nokrīt.

14. VIŅI NEPĀRDOŠ TIKAI MĀJAS.

iStock

Arī aģentiem ir jāpārdod sevi, jo lielas viņu biznesa daļas nāk no nodošanas un atkārtotajiem klientiem. Daudzi kļūst pazīstami kā apkaimes eksperti, pārvietojot lielu daudzumu māju noteiktā apgabalā, un ar šo uztveri vien var pietikt, lai pieņemtu darbā. Aģenti var arī “saimniekot” apgabalos, kas nozīmē, ka viņi izvēlas konkrētu ģeogrāfisko apgabalu un vērš tur savus mārketinga centienus.

Līdztekus ieguldījumiem profesionālos arhitektūras fotogrāfos, pastkaršu izsūtīšanai un tīklu veidošanai, Makmahons saka, ka viņš arī stratēģiski vērtē savu klātbūtni tiešsaistē, jo zina, ka potenciālie klienti veiks pētījumu: “Mēs visi esam mazo uzņēmumu īpašnieki, un mums ir jāapzinās, ka mēs esam savas PR firmas. ”

15. Viņi nevēlas, lai jūs ticētu visam, ko jūs lasāt internetā.

Kad Ēriksons satiek potenciālos klientus, viņš saka, ka viņa mērķis ir 'mēģināt izveidot saikni, lai jūs nenāktu no pārdevēja.' Viņš uzskata, ka lielas nekustamā īpašuma vietnes, piemēram, Zillow un Trulia, liek cilvēkiem būt piesardzīgiem pret aģentiem, jo ​​sludinājumi ne vienmēr ir precīzi, un, veicot vienkāršu izmeklēšanu, vairāki nekustamo īpašumu starpnieki, bieži vien ne vietējie, sazinās ar kādu personu. 'Šis process nedarbojas,' saka Ēriksons. Maršēze pievēršas tam, kā internets ir mainījis nekustamo īpašumu, ar nedaudz citu perspektīvu: “Es domāju, ka šodien aģentu vidū ir lielas bažas, ka līdz ar internetu mūsu profesija novecos. Bet es domāju, ka tas tikai palīdz stiprināt nozari. Jo informētāki cilvēki ir, jo labāk mums jābūt savā darbā! ”

Piezīme: Šajā rakstā sākotnēji tika nepareizi norādīts, ka cilvēki veiksmei apglabā Svētā Antonija statujas.

Šī raksta versija sākotnēji tika izmantota 2015. gadā.